不動産の評価額はその他の財産とは違う基準が存在します。

相続税対策で有効な理由

相続税は支払う機会こそ少ないものの、納税額の非常に大きな税金です。
そのため、多くの方が納税額をできるだけ少なくするために、様々な対策を行っています。
その内の一つが、不動産投資による相続税対策です。
ただし、何故不動産投資が相続税対策になるのかをご存知ない方も多いと思いますので、ここではその理由について説明していきたいと思います。

 

相続税額の算出方法

相続税額の算出方法とは

相続税というのは、一生の内に1度か2度程度しか納めない税金ですので、どのような税金なのかご存じない方がほとんどです。
しかし相続税、特にその中でも相続税額の算出方法というのは誰もが知っておかなければならない知識です。
そこでまずは、このことについて簡単に触れておきます。
相続税の金額は以下の方法で算出します。
正味の遺産額 - 基礎控除額 × 相続税率=相続税額
この算出方法の中で、基礎控除額と相続税率については相続税法に規定された数字を適用すればいいだけですので、計算は簡単です。
しかし、正味の遺産額についてはそうはいきません。
この金額を算出するためには、現金や土地といったプラスの財産と、借金や葬儀費用といったマイナスの財産を両方加味した上で細かな計算を行わなければならないのです。
そして、この正味の遺産額が不動産投資による相続税対策を行う上でも重要な意味を持つことになります。

 

何故、不動産投資が相続税対策で有効なのか

不動産投資が相続税対策で有効な理由

相続税額を算出する際に必要になる正味の遺産額というのは、簡単に言えば、プラスとマイナスをトータルした上で残る純粋な財産、ということです。
「財産」ですから、これには当然ながら現金・銀行預金・土地・建物・株式・債権など、様々な資産が含まれます。
あらゆる資産が「遺産」に含まれると言っても過言ではありません。
しかし、遺産(財産)と一括りに言っても、それぞれの価値を評価する方法には資産によって違いがあります。
例えば現金及び現預金については額面そのままが遺産額となりますし、株をはじめとした有価証券の場合は相続した時点での時価が遺産額となります。
ですから、仮に現金を5000万円相続した場合には、5000万円全額が課税の対象になるということになります。
さて、そこで今回取り上げる不動産投資についてですが、遺産として受け取ったものが不動産である場合には、その他の財産を遺贈された場合とは財産の評価の仕方が大きく異ってくることになります。
結論から先に言えば、現金や有価証券として遺産を受け取るよりも、不動産として受け取った方が遺産額を安く抑えることができるのです。
不動産の評価額については以下の通りです。

 

建物の評価額

建物の評価額には、固定資産税評価額がそのまま適用されます。
固定資産税評価額とは、総務大臣が定める固定資産評価基準に基づいて各市町村が決定しているものです。
この評価額は建築費用の50〜60%程度に収まることがほとんどですので、その分の相続税は節税することができます。
加えて、遺贈された不動産が賃借されている場合には、固定資産税評価額から更に30%が控除されることになります。

 

土地の評価額

土地の評価額は市街地の場合には路線価方式を基に、それ以外の場合には倍率方式を基に算出されます。
どちらの場合でも土地の立地や形状といった要素によって評価額が決まるため一概には言えませんが、時価よりも高くなるということはあまりありません。